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住宅ローンの基礎知識

団体信用生命保険のしくみを理解し
適正な住宅ローンを申し込みましょう。
 

住宅ローンは、借り方次第で借入額に数百万円の差ができます。将来的に金利が変動した際に返済していけるかどうか決める重要な要素です。

そのため専門用語を理解したうえで、少しでも不安がなくなるように住宅ローンを選択していただきたいと思います。

 

知っておきたいこと

【事前審査・仮審査】
住宅ローンの本審査をする前にローンが通る可能性があるかどうかローン会社に判断してもらうこと。
本審査と比べて必要書類が少なく良い結論を得てから土地の売買契約書や住宅プランの詳細を詰めていきます。
事前審査がなく本審査のみを行うローン会社もあります。

【本審査】
実際に住宅ローンを借り入れるための申請を行い、承認を得るための手続き。

【返済負担比率】
住宅ローンの年間返済額が額面年収の何%に相当するのかを示した比率。ローン会社によって基準を明示しており基準内であることが前提となります。
年収500万円の方が住宅ローンを年間150万円返済する場合、150万円÷500万円=30%の返済負担率となります。

【保証会社】
住宅ローンを借り入れる際に債務者の連帯保証人となる存在が保証会社です。そのため、保証料の支払が必要です。銀行での借入時、諸費用として発生します。
フラット35では、保証料は発生しません。
【団体信用生命保険】
銀行の住宅ローンであれば「団体信用生命保険」に強制加入です。この保険料は、住宅ローン金利に含まれていて別途支払は不要です。
フラット35では、任意加入になっているので、毎月返済額以外に保険料が発生します。

金利タイプと返済方法

【変動金利】
6ヵ月ごとに金利が変動するタイプ。いつでも期間固定金利に変更できる銀行が多いです。
特殊なルールが二つあります。
「5年ルール」金利がどれだけ変動しても毎月返済額が5年に一度しか見直しされない。
「125%ルール」5年に一度の毎月返済額の見直しの際にそれまでの返済金額の125%までしか返済額が増えないというもの。
今後金利が急激に上昇した場合、返済しても元金が
減らない状況に陥るリスクも生じます。

【期間固定金利(1年・2年・3年・5年・10年など)】
固定期間には様々なパターンがありますが、10年までの期間を金利固定できる商品となっています。固定期間が終わると金利タイプを選択し直す銀行が多いです。
現状では10年固定で1%前後の金利を打ち出している銀行が増えており、人気です。

【全期間固定金利(最長35年)】
メガバンクや一部の地方銀行が期間限定で商品化することもありますが、基本的には住宅金融支援機構の「フラット35」のことを指します。
返済計画を立てやすいというメリットがあります。

【その他】
銀行によっては50年ローンや、預金残高に相当するローン残高に金利がかからないといった様々な商品が出ています。

【元利均等返済】
○借入期間を通じて元金と利息を合わせた毎月返済額が固定期間中変化しない返済方法。
○借入当初は、元金の減りが遅くなる。
○毎月返済額が平準化されるので一般家庭にとって返済しやすい方法。

【元金均等返済】
○35年(420ヶ月)で住宅ローンの借入をした場合、420ヶ月間元金の返済額が同じとなる返済方法。(借入額を420ヶ月で割った1ヶ月分が毎月返済元金。)
○借入当初の返済額が大きくなる。
○返済負担比率が膨らむため、借入可能額が減ることになる。

優遇金利

住宅ローンの借入金利はここ数年下がり続けています。これは、基準金利の変化がなく優遇する幅を広げてきた結果となります。様々な商品開発を行っていますので確認しておきましょう。
【優遇金利の注意点】
当初固定期間のみ優遇幅が大きいパターン
最初は極端に金利が低く感じられるが、トータルでは金利優遇幅が狭くなり、あまりメリットがない。
優遇廃止条件が厳しいパターン
ちょっとした手違いで住宅ローンの返済日に返済額が銀行口座に足らずに延滞となってしまった場合にでも優遇が全く無くなる。

フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による全期間固定型の住宅ローン。確定した返済額がずっと続くので安心です。
どこの金融機関を窓口として借入してもフラット35は同じですが、借入金利や借入手数料は金融機関毎に異なっています

○保証料0円、繰上返済手数料0円
○保証人必要なし
○新築住宅・中古住宅にも適用可能
○ご夫婦の年収を合わせて申込みも可能
○二世帯住宅等の取得で親子リレー返済も可能
○エコな住宅、耐震性の高い住宅、良質な住宅の取得時は、金利が引き下げられるプランも有り(フラット35S)

【お申込み条件】
●お申込時の年齢が70歳未満の方(親子リレー返済は満70歳以上でも可能)
●日本国籍の方、永住許可を受けている方、特別永住者の方
●返済負担比率が基準を満たしている方
  年収400万円未満は30%以下
  年収400万円以上は35%以下
●お借入の対象となる住宅及びその敷地を共有する場合、ご本人が共有部分を持つこと等の要件があります。

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